“입주자확인 제대로 못한 공인중개사 30% 책임 인정”

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대한법률구조공단(이사장 이헌, 이하 ‘공단’)은 다가구주택에 입주한 임차인(A씨)이 공인중개사(B씨)가 일러 준 기존 임차인의 보증금 현황을 신뢰하고 입주했으나 다른 선순위 임차인이 더 있어 임대차보증금을 못 받았다면 공인중개사에게 일부책임이 있다는 법률구조 사례를 소개했다.

다만 공인중개사의 손해배상 책임을 30%만 인정했다. 다가올 이사철에 임차인들에게 유용한 사례이다.

이 사례는 청주에 거주하는 A씨가 2013년 6월 B씨를 통해 청주시 상당구 소재 다가구 건물 일부(이하 ‘임차건물’)를 임대차보증금 4천만 원, 계약기간은 2년으로 해 임대차계약을 체결했다. 하지만 계약기간 도중 2015년 4월 경 임차건물에 강제경매절차가 진행돼 2016년 1월 매각 됐고 A씨는 보증금 4천만 원 중 소액임차보증금인 1천4백만 원만 배당 받았다.

A씨가 임차건물에 임대차계약을 체결할 때 이미 많은 임차인들이 거주하고 있었는데도 불구하고 B씨는 중개대상물 확인·설명서의 ‘공시되지 않은 물건의 권리’란에 ‘전세금 8천만원’이라고만 기재했고 이를 믿은 A씨는 임차건물이 잘못되더라도 보증금은 충분히 회수할 수 있을 것이라 기대했다.

하지만 경매절차 과정에서 임대차보증금을 받지 못한 선순위임차인들이 등장했고 그들의 채권액 합이 무려 2억7천300만원에 이른다는 사실을 뒤늦게 알게 됐는데 이는 계약 당시 B씨가 설명·확인해준 8천만원과는 크게 차이가 나는 액수였다.

당시 결혼을 준비하던 A씨는 보증금 4천만 원 중 2천600만원을 잃게 되자 크게 상심해 나머지 임대차보증금을 회수하고자 공단 청주지부를 찾게 됐다.

공단 변호사는 임대인을 상대로 한 소송은 남은 재산이 없어 실효성이 없을 것으로 판단해 임차건물에 대해 임대차 계약을 중개한 B씨가 계약 당시 건물의 현황에 대해서 충분하고 정확한 설명을 다하지 못한 점에 주목해 B씨에게 손해배상청구소송을 제기했다.

B씨는 재판에서 “공시되지 않는 임차건물의 권리현황은 임대인의 협조 없이는 정확히 알 수가 없어 정확하지는 않았지만 최선을 다해 알려주도록 노력(임대인에게 수차례 선순위 임차인들의 보증금액, 만기일 현황 등의 자료 요청)했다. 반면 A씨도 계약을 하기 전 건물 입주자 현황(세대별 주민등록현황 확인)을 스스로 확인할 수 있었음에도 불구하고 그렇게 하지 않았다”고 하며 책임이 없다고 주장했다.

이에 대해 법원은 B씨 책임을 30% 인정하는 의미로 “총 피해금액 2천600만원 중 780만 원을 배상하라”는 강제조정을 했고 이의 없이 확정됐다.

이 사건을 담당한 공단 청주지부장 정기성 변호사는 “공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 설명하는데 그치지 않고 다가구 주택 또 다른 임차인들의 임대차보증금, 계약기간 등의 자료를 확인 후 임차의뢰인에게 자료를 제시할 의무가 있는 반면 임차인 역시 임대차 계약을 체결하기 전에 건물의 권리현황을 적극적으로 알아보려는 노력이 필요하다”고 주의를 당부했다.

공단은 중위소득 125%이하(3인 가족 기준, 월 평균 소득 455만 원 이하)인 소액임차인의 보증금반환청구 관련 소송은 변호사보수를 무료로 지원하고 있다. 이 사건의 의뢰인인 경우에도 중위소득 125%이하인 소액임차인에 해당해 변호사보수 부담 없이 소송지원을 받았다.